Wednesday, 27. July 2016
03.03.2016
 
 

Immobilienblase: Berlin plant den Notfall

Michael Brückner

Weitgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit bereitet die Bundesregierung Notfallmaßnahmen gegen das mögliche Platzen der Immobilienblase vor. Es drohen höhere Tilgungsraten und steigende Eigenkapitalquoten.

 

Offiziell will keiner etwas von einer drohenden Immobilienblase wissen. Die Häuser und Eigentumswohnungen seien überwiegend solide finanziert, außerdem habe auf dem deutschen Markt ein gewisser Nachholbedarf bestanden, heißt es. Mit anderen Worten: Im europäischen Vergleich waren die deutschen Immobilien angeblich lange Zeit einfach zu billig.

 

Doch während Banken und Vertreter der Immobilienlobby trotz horrend gestiegener Objektpreise beschwichtigen, bereitet sich die Bundesregierung schon für den Notfall vor. Offenbar sehen die Verantwortlichen im Bundesfinanzministerium sehr wohl die Gefahr einer bald platzenden Immobilienblase.

 

Kaum bemerkt von einer breiteren Öffentlichkeit wurde in den vergangenen Monaten im Ausschuss für Finanzstabilität über mögliche Maßnahmen diskutiert, um eine weitere Überhitzung des Marktes zu verhindern.

 

Beschluss noch vor der Sommerpause

 

Der Ausschuss für Finanzstabilität ist im Bundesfinanzministerium angesiedelt und hochkarätig besetzt. Ihm gehören Vertreter der Bundesbank, des Ministeriums, der Finanzaufsicht BaFin sowie der Vorsitzende des Leitungsausschusses der Bundesanstalt für Finanzmarktstabilisierung (FMSA) an.

 

Dass sich dieses Gremium intensiv mit der Bekämpfung einer drohenden Immobilienblase beschäftigt, zeigt, wie ernst die Situation – ungeachtet aller Beschwichtigungsversuche – wirklich ist. Auf der Grundlage der Empfehlungen dieses Ausschusses könnte der Bundestag noch vor der Sommerpause der Schaffung von »nationalen makroprudenziellen Instrumenten für den Wohnimmobilienmarkt« zustimmen.

 

Das klingt so kompliziert, dass sich kaum ein Bürger dafür interessieren wird. Auch die Medien haben über diese Pläne bislang kaum berichtet. Was heißt dies nun im Klartext, worauf müssen sich Häuslebauer und Wohnungskäufer künftig einstellen?

 

Denkbar sind zum Beispiel Mindestquoten für Eigenkapital und höhere Tilgungsraten für das Baudarlehen. Wer eine Immobilie finanzieren möchte, müsste dann ein Mindest-Eigenkapital einbringen, um von seiner Bank ein Darlehen zu bekommen. Möglich wäre ferner, eine höhere jährliche Mindesttilgung gesetzlich zu verankern.

 

Früher galt als Faustformel, dass mindestens ein Drittel des Objektpreises aus eigenen Mitteln bezahlt werden musste. Auch alle Nebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Makler-Courtage, Notar- und Grundbuchgebühren usw. sollte der Immobilien-Erwerber aus seinen Ersparnissen begleichen. Dass in skandinavischen Staaten schon damals eine Eigenkapitalquote von nur zehn Prozent als ausreichend angesehen wurde, galt manchem als Ursache der dortigen Bankenkrise in den 1990er-Jahren.

 

Mittlerweile gibt es aber auch in Deutschland Banken, die ein Objekt bis zu 100 Prozent finanzieren. Die extrem niedrigen Zinsen machen es möglich, auch hohe Darlehen bedienen zu können. Außerdem sind viele Immobilien-Erwerber bereit, luxuriösere und entsprechend teurere Objekte zu erwerben.

 

Überschuldet bis ins hohe Alter

 

Fatal ist die Kombination einer 100-Prozent-Finanzierung mit einer nur einprozentigen Standardtilgung pro Jahr. Wie an dieser Stelle in der Vergangenheit schon mehrfach berichtet, steigt bei einem Annuitätendarlehen, wie es bei der Baufinanzierung üblich ist, bei niedrigen Zinsen die Tilgungsdauer. Wer als 30-Jähriger ein Haus kauft und sein Darlehen mit nur einem Prozent jährlich tilgt, wird das Objekt erst im Alter von weit über 80 Jahren entschuldet haben. Denkbar ist daher, dass künftig eine Mindesttilgung von beispielsweise drei Prozent pro Jahr gelten könnte.

 

Doch nicht diese möglichen Maßnahmen als solche müssen zu denken geben. Allein die Tatsache, dass die Bundesregierung solche Instrumentarien beschließen möchte, macht deutlich, dass die Situation auf den Immobilienmärkten ernster ist, als bislang eingeräumt.

 

Eine Krise sei in Deutschland nicht auszuschließen, heißt es beim Eigentümerverband Haus & Grund. Von Immobilienmärkten könnten »immense Gefahren« ausgehen, wenn die Aufseher nicht rechtzeitig gegensteuerten. Und Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft an der Uni Regensburg, warnt, ihm seien einige kleinere deutsche Banken bekannt, die in Sachen Baufinanzierung »sehr riskant am Markt unterwegs« seien.

 

Nicht nur in den deutschen Großstädten sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen. Eine Eigentumswohnung in Wolfsburg zum Beispiel kostet heute im Schnitt beinahe 70 Prozent mehr als 2010. In Ingolstadt muss man knapp 68 Prozent mehr bezahlen, in München liegt die Preissteigerung bei über 61 Prozent. In den sieben größten deutschen Städten stiegen die Objektpreise nach Angaben der Ratingagentur Standard & Poor’s seit 2010 im Schnitt um 46 Prozent.

 

Der Markt implodiert

 

Auch in den Nachbarländern braut sich etwas zusammen. So befürchtet die Bank of England eine Immobilienblase von beträchtlichen Ausmaßen. Zuletzt sei ein Kreditvolumen vergeben worden, das über dem Bruttonationalprodukt Großbritanniens liege. Der größte Teil dieser Kredite floss in den privaten Wohnungs- und Häusermarkt. Die drastisch gestiegenen Immobilienpreise stellen angesichts der sehr niedrigen Zinsen für viele Briten kein Kaufhindernis dar. Bei wieder steigenden Zinsen könnte es jedoch zu einer Implosion des Marktes kommen, weil sich viele Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht mehr leisten könnten, warnt die Notenbank.

 

In der Schweiz hat die Gefahr einer Blase auf dem Immobilienmarkt in den vergangenen Monaten ebenfalls weiter zugenommen. Die eidgenössischen Haushalte haben sich im vierten Quartal 2015 stärker für Hypotheken verschuldet als die verfügbaren Einkommen wuchsen. Der Immobilienblasen-Index der Großbank UBS stieg im vierten Quartal auf 1,41 Punkte, gegenüber 1,34 Punkten im Vorquartal. Damit signalisiert der Index die zweithöchste Gefahrenstufe.

 

Die Nervosität wächst, schließlich sind die katastrophalen Folgen der vor rund acht Jahren in den USA und Spanien geplatzten Immobilienpreisblasen noch in schlechter Erinnerung.

 

 

 

 


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