Sunday, 29. May 2016
25.01.2016
 
 

Wie soziale Brennpunkte Vermögen vernichten

Michael Brückner

Die Zahl der sozialen Brennpunkte ist in Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Betroffen sind nicht nur Metropolen, sondern auch mittlere und kleine Städte. Der Flüchtlings-Tsunami wird die Situation weiter verschärfen. Immobilien-Eigentümern drohen schwere Verluste. Lesen Sie, wie man potenzielle soziale Brennpunkte rechtzeitig erkennt.

 

»Hof, in Bayern ganz oben«, so antworten die Hofer, wenn sie gefragt werden, wo ihre Heimatstadt denn liege. Das rund 45 000 Einwohner zählende Städtchen in Oberfranken hat eigentlich alles, was einen idyllischen Standort ausmacht, wäre da nicht das seit Jahren berüchtigte Bahnhofsviertel.

 

Es gilt bei Kommunalpolitikern, Städteplanern und Immobilienexperten als Beispiel, dass nicht nur in den Großstädten Berlin, Köln, Frankfurt, Hamburg oder München soziale Brennpunkte entstehen können, sondern eben auch in mittelgroßen Städten. Jahrelang galt das Hofer Bahnhofsviertel als ein Stadtteil der Scherben und der zerbröselnden Fassaden.

 

Wer konnte, suchte sich in einem anderen Stadtteil eine neue Bleibe. Zwischen Bahnhof und Saale, zwischen Pfarr und Alsenberg lebten bisweilen rund 4000 Menschen aus 100 Nationen. Noch vor einigen Jahren war dort jeder dritte Bewohner Hartz-IV-Empfänger, die Arbeitslosigkeit kletterte auf über 20 Prozent.

 

Dank zahlreicher – nicht zuletzt privater ‒ Initiativen hat sich die Situation in diesem Problemviertel in den vergangenen Jahren zwar etwas entschärft, dennoch bleibt das Bahnhofsviertel die »Achillesferse« dieses nordbayerischen Städtchens.

 

Brutstätte des Verbrechens

 

Es ist der Albtraum vieler Immobilien-Eigentümer: Plötzlich befindet sich ihr Objekt in einem sogenannten sozialen Brennpunkt. Schönsprecherische Politiker nennen diese Viertel lieber »benachteiligte Quartiere« und »Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf«.

 

Doch ganz gleich, welche Begriffe man wählt, die Symptome bleiben dennoch dieselben: Soziale Brennpunkte sind Viertel mit einer hohen Konzentration von sozial schwachen Bewohnern, überdurchschnittlicher Kriminalität und häufigen Fällen von Vandalismus. Im Laufe der Zeit entwickeln sie sich zu Brutstätten des Verbrechens.

 

Ein besonders krasses Beispiel ist das Brüsseler Problemviertel Molenbeek, westlich des Stadtzentrums der Europa-Metropole gelegen. Das ehemalige Industriearbeiterviertel mit seinen rund 90 000 Einwohnern gilt heute nicht nur in Belgien als Hochburg des islamistischen Terrors in Europa. In diesem Viertel gibt es nicht weniger als 22 Moscheen. Wer als seine Adresse »Brüssel, Postleitzahl 1080« angibt, gilt längst nicht mehr als kreditwürdig. Denn »1080«, das ist die Postleitzahl von Brüssel-Molenbeek.

 

Natürlich entwickelt sich nicht jeder soziale Brennpunkt zu einer Hochburg des Terrorismus, doch üblicherweise steigt die Kriminalität auch in weniger prekären Vierteln von Großstädten. Auch dann sinken dort die Immobilienpreise dramatisch.

 

Wer ein Objekt in solchen Gegenden selbst bewohnt und es veräußern möchte, um sich woanders ein Haus oder eine Eigentumswohnung zuzulegen, macht schnell die Erfahrung, dass manche Immobilien selbst für einen sehr günstigen Preis schlechterdings unverkäuflich sind. Und wer sein Objekt vermietet, kann nie sicher sein, dass sich nicht Mietnomaden oder »Messis« einquartieren, die keine Miete zahlen und am Ende eine Wohnung hinterlassen, die komplett saniert werden muss.

 

Nun sind die sozialen Brennpunkte in den Städten bekannt, und niemand dürfte auf die Idee kommen, dort Immobilien-Eigentum zu erwerben. Wer es dennoch tut, darf sich nicht wundern, wenn er viel Geld verliert. Doch ganz so einfach ist es nicht. Immobilien-Experten wissen, dass soziale Brennpunkte »wandern«.

 

Nicht jedes potenzielle Problemgebiet ist als solches von vornherein zu erkennen. Oft handelt es sich um durchaus bürgerliche Wohngebiete von mittlerer, bisweilen sogar guter Qualität. Ein unauffälliges Wohnviertel, wo Menschen aus ganz unterschiedlichen sozialen Schichten zusammenleben, kann sich in wenigen Jahren zu einem sozialen Brennpunkt entwickelt. Die Folge: Der Wert der dort befindlichen Immobilien sinkt drastisch. Wenn überhaupt, dann lassen sich die Objekte nur mit erheblichen Verlusten gegenüber dem Einstandspreis veräußern.

 

Laut einer Definition des Deutschen Städtetags aus dem Jahr 1979 bezeichnet der Begriff »sozialer Brennpunkt« Wohngebiete, »in denen Faktoren, die die Lebensbedingungen und insbesondere die Entwicklungschancen von Kindern und Jugendlichen negativ bestimmen, gehäuft auftreten«. Immobilien-Eigentümer, deren Objekte – ganz gleich ob selbst genutzt oder vermietet ‒ sich plötzlich in einem sozialen Brennpunkt befinden, können mit solchen bürokratischen Definitionen freilich wenig anfangen.

 

Die wichtigsten Frühwarn-Symptome

 

Immerhin gibt es Symptome zur Früherkennung von sozialen Brennpunkten, die potenzielle Immobilien-Erwerber unbedingt beachten sollten:

  1. Ganz emotionsfrei muss aufgrund der in Großstädten im In- und Ausland gesammelten Erfahrungen festgestellt werden, dass eine der Hauptursachen für die Entstehung von sozialen Brennpunkten oft die von den Gutmenschen propagierte Multikulti-Folklore ist, also das Zusammenleben von verschiedenen ethnischen Gruppen in einem Stadtbezirk.

  2. Steigt die Kriminalität in einem bis dahin eher unauffälligen Viertel, ist dies ebenfalls ein akutes Warnsignal. Gleiches gilt für zunehmenden Vandalismus.

  3. Verlassen einkommensstärkere und sozial gefestigte Bewohner in größerer Zahl bestimmte Viertel, während ärmere Schichten zurückbleiben, entsteht der gefürchtete Segregations-Effekt. Das heißt, das betreffende Viertel steht in Gefahr, zu einer »Armutsinsel« zu werden.

  4. Viertel mit hoher Bevölkerungsdichte (Hochhäuser!) bergen besonders große Risiken.

  5. Sinkt die Einwohnerzahl in mittelgroßen Städten deutlich, weil gut ausgebildete Arbeitskräfte in anderen Regionen bessere berufliche Chancen sehen, wächst die Gefahr, dass in Vierteln mit einer entsprechenden Disposition Problemgebiete entstehen können.

  6. Eine starke Fluktuation unter den Bewohnern eines Viertels ist ebenfalls ein Frühindikator, der auf Probleme hindeuten kann. Sind also in dem Gebiet auffallend häufig Möbelwagen anzutreffen, oder sind die Namensschilder am Eingang zu den Wohnanlagen schon mehrfach überklebt worden, sollte man es sich zweimal überlegen, ob man dort Immobilien erwirbt.

Viele Immobilien-Eigentümer fragen sich, ob die weiter anschwachsende Asylantenflut und ihre Unterbringung in den Städten zur Bildung neuer Brennpunkte beitragen kann. Die Gutmenschen-Fraktion – von Politikern über Journalisten bis hin zu »politisch-korrekten« Maklern ‒ verneinen das.

 

Nur wenige sind so mutig wie ein Hamburger Rechtsanwalt, der für die Anwohner rund um Flüchtlingsheime eine Entschädigung durch die Stadt fordert. Seine Begründung: Die Bauherren hätten die Gundstücke von der Stadt gekauft und darauf vertraut, dass ein reines Wohngebiet entstehe. Nun sei dort im Schnellverfahren der Bau einer Flüchtlingsunterkunft beschlossen worden.

 

Jenseits aller politisch-korrekten Schönmalerei kann aufgrund der jahrelangen Erfahrungen in den Großstädten nicht ernsthaft bezweifelt werden, dass mit einer weiter drastisch steigenden Zahl von Asylbewerbern die Gefahr der Entstehung neuer sozialer Brennpunkte deutlich zunimmt. Ob am Ende ein deutsches Molenbeek droht? Das wäre sicher der Worst-Case. Ausschließen lässt er sich indessen nicht.

 

 

 

 

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