Saturday, 1. October 2016
14.03.2016
 
 

Crash-Angst am kanadischen Immobilienmarkt: »Der beste Februar seit Jesus«

Markus Gärtner

Kanada ist nicht nur unter Auswanderern eine Legende. Eingeweihte wissen, dass das »Ahornland« seit vielen Monaten als der heißeste Immobilienmarkt auf dem Globus gilt. Elf, zwölf, manchmal 13 Jahresgehälter muss ein Käufer hinblättern, um ein freistehendes Einfamilienhaus zu ergattern – wenn er denn eines bekommt.

 

Das gilt vor allem für die Turbo-Märkte in Toronto und Vancouver. Doch jetzt warnen selbst die Banken, die an dem Hypothekengeschäft rund um den raketenhaft gestiegenen Markt bestens verdienen. In der ölreichen Provinz Alberta, wo die Implosion der Öl-Notierungen seit 2014 zu Tausenden von Entlassungen geführt hat, ist der Markt bereits im freien Fall.

 

In der örtlichen Metropole Calgary – von Kanadiern wegen der umliegenden Prärie gerne »Kuh-Town« genannt – fanden im Februar von 7928 zum Verkauf inserierten Häusern 6803 keinen Käufer.

 

Also nur 16 Prozent aller angebotenen Immobilien wurden verkauft. Das ist ein deutliches und gefährliches Signal: In Kuh-Town sind Immobilien zu heißen Kartoffeln geworden. Käufer warten lieber, bis die Preise noch deutlicher korrigiert haben. Bis dahin fassen sie sie nicht mehr an. Wie auch, wenn sie keinen Job mehr haben.

 

Vielen Immobilienexperten wird es nun mulmig, weil die Kanadier es mit ihrer »Haus-Lust«, wie es der führende Immobilien-Blogger Garth Turner nennt, zu sehr auf die Spitze getrieben haben. Laut der Statistikbehörde Statistics Canada stehen die Kanadier bei ihren Banken derzeit mit addierten 1,89 Billionen Kanada-Dollar (etwa 1,3 Billionen Euro) in der Kreide. Das entspricht der jährlichen Wirtschaftsleistung von Spanien. Und 65 Prozent dieser Schulden sind Hypotheken.

 

Die Kanadier haben die Bank auf »ihre« Häuser gewettet, sagen Experten. Das einzige, was daran nicht ganz stimmt, ist das Wörtchen »ihre«, denn Häuser werden in der Regel mit 80 bis 100 Prozent Fremdfinanzierung gekauft. Das Resultat: Die Schulden der privaten Haushalte entsprechen jetzt 163,7 Prozent der verfügbaren Einkommen.

 

Zum Vergleich: Als in den USA 2007 die Finanzkrise ausbrach und Ramsch-Hypotheken an Kredit-unwürdige Kunden den Immobilienmarkt – und später Banken und Konjunktur – zum Einsturz brachten, da waren die Amerikaner mit 20 Prozentpunkten weniger bei ihren Banken verschuldet. Auf den Kanadiern lastet heute also eine sehr viel höhere Schuld als damals auf ihren südlichen Nachbarn, als die Große Rezession ausbrach.

 

Die Notenbank im Ahornland schätzt die Überbewertung der Preise in den Metropolen auf zehn bis 30 Prozent. Garth Turner, der einst als Abgeordneter im Parlament saß und heute am liebsten Banken, Makler und Baufirmen mit bissigen, schonungslosen Kommentaren über den hoffnungslos aufgeblähten Immobilienmarkt ärgert, bringt die Lage durch den Namen seines berüchtigten Blogs auf den Punkt.

 

Er hat ihn »Der größere Narr« genannt (The Greater Fool). Will heißen: Derzeit wächst der Markt nur, weil sich stets ein NOCH »Immobilien-geilerer« Käufer findet, der NOCH mehr für ein beliebiges Haus bezahlt als der Vorbesitzer.

 

Welche Ausmaße diese Eigendynamik inzwischen angenommen hat, das sieht man an einer wachsenden Zahl von Beispielen, die in Kanada herumgereicht werden. Zum Beispiel dieses aus Garth Turners Narren-Blog:

»Vergangene Woche hat ein wahnsinniger Doppelverdiener ohne Kinder 4,23 Millionen Dollar für ein Haus im Stadtteil Kitsilano in Vancouver gekauft. Es war eines dieser kleinen Häuser mit zehn Meter breitem Minigrundstück … Die gierigen Käufer hatten 3,49 Millionen für das Haus verlangt. Der Verrückte legte also noch 735 000 Dollar drauf. Noch viel bizarrer: Das Haus hat eine Einliegerwohnung im Keller. Der Käufer wird für seine vier Millionen Dollar also noch einen Mieter im Keller haben, der auch nicht mehr Miete zahlt, als wenn das Haus nur eine Million gekostet hätte.  Das Haus lag nicht einmal in der besten Nachbarschaft, es war aus Holz. Und es war 104 Jahre alt.«

Beispiele wie dieses häufen sich nun in Kanada. Dennoch glauben viele naiv an eine Fortsetzung der massiven Rally. Denn die Notenbank musste wegen des Ölpreis-Schocks für Kanada, das größter Öllieferant der USA ist, mehrmals die Zinsen senken. Im vergangenen Jahr rutschte Kanada in eine Rezession. Doch die jüngsten Zinssenkungen verbilligten Kredite für den Kauf von Häusern noch weiter.

 

Und das traditionell ins Land strömende Kapital aus China wird derzeit noch viel stärker angefacht als bisher schon, weil viele in China wegen der ausgeprägten Schwäche der Konjunktur einen Befreiungsschlag der chinesischen Notenbank erwarten, sprich eine Abwertung des Yuan um 30 Prozent.

 

Daher bringen viele reiche und korrupte Chinesen derzeit noch schnell ihr Bares ins Ausland, bevorzugt in Kanadas Immobilienmarkt, bevor ihre chinesischen Yuan nur noch 30 Prozent weniger kaufen können. Resultat: Garth Turner hat im letzten Monat den »besten Februar seit Jesus« beobachtet.

 

Doch genau hier lauert die extreme Gefahr. Sollte der enorme Kapitalzufluss aus China stocken oder ausbleiben, oder sollte die Bank of Canada die Notbremse ziehen und die Zinswende nach oben einläuten, käme das große Erwachen und eine enorme Pleitewelle.

 

Bankenexperten wie die Immobilienspezialistin Diana Petramala bei der TD Bank warnen bereits mit den wohl gesetzten Worten, die Banker selbst in Ausnahmesituationen wählen: »Der Markt wird bald die Konjunktur unter dem Strich belasten, weil die Verkäufe von Häusern sich wieder historischen Normen annähern werden.« Eine unmissverständliche Warnung.

 

Bis dahin wird noch ein wenig »Haus-Geilheit« herrschen, wie es der vom Parlamentarier zum Blogger mutierte Garth Turner gerne ausdrückt. Der »Haus-Porno«, wie er die Rally oft nennt, wird auch aus simplen marktphysikalischen Gegebenheiten bald zu Ende sein: Wenn man elf Jahresgehälter für ein durchschnittliches Einfamilienhaus hinblättern muss, fallen immer mehr potenzielle Käufer aus. Sie werden aus dem Markt gedrängt.

 

Und die Psychologie spielt auch eine Rolle. Weil die Preise seit über zehn Jahren fast wie per Naturgesetz steigen, haben in jüngster Zeit viele Kanadier, die eigentlich ein anderes Haus kaufen wollten, ihr aktuelles Haus doch nicht zum Verkauf gestellt. Sie hatten Angst, dass sie dann für das nächste Haus NOCH mehr bezahlen müssen. Dies hat das Angebot am Markt so verknappt, dass die Preiskurve immer steiler anstieg.

 

Doch das kann die rohstoffreiche kanadische Wirtschaft nicht lange aushalten. Sie müsste mit ihren Ölexporten immer mehr Geld verdienen. Kann sie aber nicht, weil sich der Ölpreis auf einem Viertel des Niveaus von 2014 eingependelt hat. Kanada, so beschreibt das lokale Business News Network zutreffend das nationale Geschäftsmodell, exportiert Öl und kauft im Rest der Welt dafür Smartphones. Das Problem dabei ist: Für das Öl kann man wegen des Preisverfalls immer weniger Smartphones kaufen. Und das wirkt sich zunehmend auf die Wirtschaft zwischen Vancouver und Halifax aus.

 

Und so warnt selbst die führende Bank des Landes, die Royal Bank, in ihrem jüngsten »Erschwinglichkeits-Bericht« über den Immobilienmarkt: »Freistehende Häuser werden für lokale Käufer immer weniger erschwinglich … das bedeutet, dass nur noch wenige ausgewählte, reiche Haushalte sich solche Immobilien zu Marktpreisen leisten können.«

 

Kein Wunder also, dass Garth Turner im jüngsten Blogeintrag schreibt: »Wir nähern uns der Schlussphase des Spiels.«

 

Zwei Drittel der Kanadier sehen das in einer neuen Umfrage ähnlich. Sie fordern, dass die Regierung in den aufgeheizten Markt eingreift »und wieder faire Verhältnisse herstellt«. Wenn im liberal gesinnten Kanada solche Forderungen kommen, ist das Ende der Fahnenstange meist erreicht.

 

 


»Mit ihrer Politik öffnen die USA dem Dritten Weltkrieg Tür und Tor!«

Aus Sicht der USA sind die Länder Europas und viele andere auch nicht mehr als Vasallen Washingtons. Und jede Bestrebung, eine Politik der eigenen Souveränität zu betreiben, wird als Bedrohung des imperialen Machtanspruchs gesehen und entsprechend bestraft. Verfolgt Europa eine an seinen Interessen orientierte Außenpolitik? Nein, dies ist Europa verboten. Und während der amerikanische Handel mit Russland trotz der Sanktionen blüht und wächst, müssen die Europäer Exporteinbußen in Milliardenhöhe hinnehmen.

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