Thursday, 25. August 2016
14.08.2011
 
 

Australien: Bankrotte im Verborgenen

Mike Shedlock

Der Immobilienboom in Australien bricht immer mehr in sich zusammen. Viele australische Hausbesitzer steckten jeden Cent, den sie zur Verfügung hatten, in ihre Häuser, und oft waren mehrere Einkommen erforderlich, um über die Runden zu kommen. Unglücklicherweise gehen immer mehr Arbeitsplätze aufgrund des Einbruchs im Baugewerbe und im gewerblichen Immobiliensektor verloren.

Ich habe seit vielen Jahren davor gewarnt, aber wie überall auf der Welt heißt es auch in Australien immer: »Die Lage hier ist ganz anders«, bis sie es dann eben doch nicht ist.

Das australische Nachrichtenportal 60 Minutes griff die Meldungen über »Bankrotte im Verborgenen« unter dem Titel Die große Knappheit auf. Hier einige Auszüge:

Allison Langdon: Auf den ersten Blick machen Tracy und David Dodd den Eindruck typischer Vertreter einer entspannten und in komfortablen Verhältnissen lebenden australischen Mittelschichtfamilie. Ihre Träume waren Wirklichkeit geworden – drei Kinder, eine Hypothek und ein in einem Vorort gelegenes, familienfreundliches Haus in einer schönen ländlichen Wohnsiedlung. Aber Tracy und David haben ein Geheimnis vor ihrer Familie und ihren Freunden – sie ertrinken in Schulden. Und niemand, der sie ansieht, kommt auf den Gedanken, dass sie um ihr finanzielles Überleben kämpfen.

Tracy: Es sieht vielleicht so aus, als hätten wir alles erreicht, aber man sieht eben nicht die Belastung durch die Hypothek und die Kredite. Man sieht nicht alles, und niemand will darüber sprechen, weil es so beschämend ist.

Allison Langdon: Ist es für Sie beide eine große Belastung?

Tracy: Entschuldigung … [beginnt zu weinen]

David: Natürlich, aber wir hatten es uns in den Kopf gesetzt.

Allison Langdon: Wie viele junge Ehepaare haben auch die Dodds ihr ganzes Herzblut und jeden Cent, den sie entbehren konnten, in die Verwirklichung ihres

Traums vom Eigenheim gesteckt – die höchste Hypothek aufgnommen, die ihnen aufgrund ihres doppelten Einkommens möglich war. Aber im vergangenen Juni verlor Tracy ihren Arbeitsplatz in der Bauindustrie und David wurde freigestellt. Um überhaupt noch Einkommen zu erzielen, nahm er schlechter bezahlte Jobs an. Seitdem erleben die Dodds, wie viele zehntausend andere Mittelschichtfamilien auch, ihren im Verborgenen schleichenden Bankrott in den Vorstädten.

 

Tracy: Vorher verfügten wir über ein wirklich hohes Einkommen mit einem Firmenwagen, Benzinkarten, Firmentelefon – solchen Dingen eben –, das haben wir heute praktisch alles verloren.

Allison Langdon: Sie müssen also jede Woche mehr Geld ausgeben, als Sie verdienen.

Tracy: Genau.

Allison Langdon: Wie groß ist diese Summe ungefähr?

Tracy: Etwa – und das nimmt erschreckende Formen an – etwa 400 Dollar pro Woche.

Allison Langdon: Wir befinden uns hier in den Außenbezirken der Gold Coast [an der Südostküste des australischen Bundesstaates Queensland]. Wenn man sich hier umschaut und all die strahlenden, neuen Häuser, die gepflegten Rasenflächen und die zwei Automobile in den Einfahrten sieht, denkt man unwillkürlich, hier lässt es sich bestimmt gut leben. Aber diese Version des australischen Traums ist nur eine Fassade – nirgendwo sonst spürt man die Last der Hypotheken so massiv. Und die Zahlen sind alarmierend: einer von fünfzig Familien droht, alles zu verlieren. Die Zahl der Australier, die mit ihren Hypothekenzahlungen um mehr als einen Monat im Rückstand sind, hat ein Allzeithoch erreicht. Die Gebiete, in denen Zahlungsschwierigkeiten zu verzeichnen sind, sind übers ganze Land verstreut. Sie befinden sich zum größten Teil in Regionen, die sich vor fünf Jahren noch im Aufschwung befanden. Familien, die sich in einer Art Immobilien-Goldrausch bis an die Grenze des Vertretbaren verschuldeten, kämpfen nun um ihre finanzielle Existenz.

 

Schuldzuweisungen im Überfluss

Diese Geschichte setzt sich mit Phil und Sandra Box fort, die behaupten, sie hätten nichts falsch gemacht. Natürlich haben sie das, ebenso wie Tracy und David Dodd.

Sie haben nicht nur viel zu viel für ein Haus bezahlt, sie verfügten auch über keinerlei Finanzpolster für den Fall, dass einer oder beide von ihnen arbeitslos würden.

Bis etwa Mai 2011 erhielt ich jede Woche zahlreiche E-Mails von Personen aus Australien, die mir erklärten, wie sehr sich die Situation Australiens von allen anderen unterscheide, dass China und Rohstoffe eine sichere Sache seien und dass der australische Aktienmarkt nicht einbrechen würde. Diese E-Mails setzen sich noch ein bis zwei weitere Monate fort – allerdings mit abnehmender Tendenz.

So sieht der australische Aktienmarkt heute aus:

Puff – fast 20 Prozent haben sich seit Mitte April in Luft aufgelöst. Darüber hinaus schwächt sich die Konjunktur in China ab, was den Rohstoffen einen Dämpfer verpassen wird. Offensichtlich steht die Weltwirtschaft vor einer erneuten Rezession. Die australische Zentralbank Reserve Bank of Australia (RBA) erwog in der vergangenen Woche tatsächlich, die Zinsen anzuheben. Ich meinte dazu, sie würden es sein lassen und es hätte auch keinerlei Auswirkungen, sobald die Immobilienpleite einmal eingesetzt habe. Nun hat die Immobilienpleite auch die Gewerbe-Immobilien erreicht.

Wer wird in dieser Situation Leute einstellen?

 

Rückblende: 2. Januar 2011: Australien droht Wirtschaftskrise, Ähnlichkeiten zwischen den australischen und chinesischen Aktienmärkten; weltweite Immobilienblasen-Zyklen

Die Party ist in Australien vorbei. Viele, die gegen den Dollar investiert hatten, und unverbesserliche Optimisten in Australien oder Neuseeland haben das noch nicht erkannt. Aber Australien steht vor einer Wirtschaftskrise, da die Finanzlage der Familien unter der Last der Rekordverschuldung, steigender Zinsen und den Gas-, Wasser- und Stromrechnungen zusammenbricht.

Rückblende: 10. Januar 2011: Der »Tulpenwahn« in Australien steht vor dem Aus; der Anstieg der Einträge in die Objektverzeichnisse um 44 Prozent entlarvt die angebliche Knappheit von Häusern und Wohnraum als Mythos gigantischen Ausmaßes; mögliche Optionen

Seit Jahren höre ich immer wieder von angeblich fehlendem Wohnraum [in Form von Häusern und Wohnungen] in Australien. Diese Gerüchte wurden durch die jüngsten Zahlen, die einen Anstieg der Einträge in den Objektverzeichnissen [der Immobilienmakler oder Vermittler] von 44 Prozent melden, ins Wanken gebracht.

Ich zweifele daran, dass die Zinserhöhungen [von denen oft gerüchteweise die Rede ist] tatsächlich beschlossen werden. Ich vermute, es wird höchstens eine einzige weitere Erhöhung geben. Dann wird es an einem bestimmten Punkt der Entwicklung zu panikartigen Zinssenkungen der australischen Zentralbank kommen.

Die Geschichte wird zeigen, dass dies keine Auswirkungen hat.

Man erinnere sich nur an den Wohnraum-»mangel« in Florida. Die Menschen stellten sich in langen Schlangen schon in der Nacht an, um sich am nächsten Morgen in den Lotteriestellen an Verlosungen von Eigentumswohnungen zu beteiligen. Andere gingen von Tür zu Tür und machten Angebote für Häuser oder Wohnungen, die überhaupt nicht zum Verkauf standen.

Aus dieser Sicht gewinnt man sicherlich die Überzeugung, es habe sich tatsächlich um eine Mangelsituation gehandelt. Aber dem war nicht so. Es handelte sich um nichts anderes als ein Spekulationswunder, das sich mit dem Mangel an hochqualitativen Tulpenzwiebeln im Jahr 1635 im Rahmen des holländischen »Tulpenwahns« vergleichen lässt.

 

Mögliche Handlungsoptionen

In Australien ist der Tag der Abrechnung angebrochen. Auch in Kanada, China und dem Vereinigten Königreich steht so ein Tag der Abrechnung bevor. Es ist viel zu spät, noch etwas dagegen zu unternehmen, man könnte allerdings noch

  • aus der australischen Aktienbörse und
  • dem australischen Dollar aussteigen
  • sich Popcorn besorgen und
  • vom Spielfeldrand aus mit ansehen, wie sich der Zusammenbruch entwickelt.

Ich frage mich, ob irgendjemand aus Australien oder Neuseeland, der diese Bemerkung liest, tatsächlich aus der Börse aussteigt und sich Popcorn besorgt?

 

Rückblende: 13. April 2011: [Realitäts-]Verleugnung in Bezug auf australischen Wohnraum nährt sich von Gerüchten, die wir aus den USA gehört haben.

Es ist schon lustig, mit anzusehen, wie ein Analyst nach dem anderen die gleichen einfältigen Gerüchte über Wohnraumverknappung wiederkäut, die wir in den USA beobachteten.

Fünf Fakten:

  1. In Australien ist es nicht anders.
  2. Es gibt keine Verknappung von Wohnraum.
  3. Australien erlebt eine [spekulative] Blase.
  4. Jetzt ist es NICHT angeraten zu kaufen.
  5. Besser jetzt als im kommenden Jahr verkaufen.

13. Mai 2011: Die Wirtschaftskrise hat Australien erreicht: Zahl der Unternehmensbankrotte fast auf Rekordhöhe, unerwarteter Verlust von Arbeitsplätzen; Anstieg bei nicht rückzahlbaren Hypotheken, Rekordtief bei Immobiliengeschäften

Diejenigen, die auf schlechte Nachrichten erpicht sind, finden genug davon in Australien, das nach meiner Auffassung auf eine baldige Rezession und Zinssenkungen zusteuert.

 

RBA fordert Senkung der Arbeitslosenrate

Was um alles in der Welt weiß die RBA, was ich nicht sehe? Die Immobilienpleite ist auf dem Vormarsch und wird sich noch beschleunigen, die Einzelhändler stecken in großen Schwierigkeiten und die Verbraucher stehen auf verlorenem Posten.

Wie genau führt diese Situation jetzt zu einem Anstieg der Beschäftigung?

 

Norris und sein Optimismus

In praktisch jeder Hinsicht vertrete ich eine andere Auffassung als der Zentralbankchef Ralph Norris.

  • Ich bezweifle, dass die RBA zweimal mehr die Zinsen erhöhen wird.
  • Ich erwarte Kürzungen, da die australische Wirtschaft in eine massive Rezession absackt.
  • Ich rechne mit weiteren Zahlungsrückständen und uneinlösbaren Forderungen.
  • Die Gewinne der RBA haben ihren Höchststand erreicht oder werden ihn bald erreichen.

An alle, mit Ausnahme des mit mir befreundeten Ökonomen Steve Keen, richte ich die Frage: Hat irgendjemand in Australien oder Neuseeland überhaupt etwas aus der Immobilienpleite in den USA gelernt?

 

16. Mai 2011: Die australische Immobilien-Hausse tischt alle bekannten Floskeln auf

Einige ausgewählte Floskeln aus dem Artikel:

  • »Wir haben es definitiv mit einem Käufermarkt zu tun« – Richard Wakelin, Direktor von Wakelin Property Advisory
  • »Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, verstärkt einzusteigen« – Richard Wakelin, Direktor von Wakelin Property Advisory
  • »Die Anleger sollten sich zurücklehnen und nach günstigen Gelegenheiten Ausschau halten, [etwa] nach Immobilien, die über das Wochenende hereingekommen sind« – Mark Armstrong von Armstrong Property Planning
  • Century-21-Direktor Charles Tarbey schlug vor, potenzielle Käufer sollten sich auf die Angebote von Küsten- und Tourismusobjekten in der Größenordnung zwischen 400.000 und 600.000 Dollar konzentrieren.

 

Mikes alternative Vorschläge

  1. Jetzt groß einzusteigen, wird zu massiven Verlusten führen.
  2. Gerade Tourismusobjekte werden besonders stark betroffen sein.
  3. Jetzt ist kein guter Zeitpunkt für Käufe im Allgemeinen.
  4. Warten Sie fünf Jahre ab, und sehen Sie dann, wie sich die Preise entwickelt haben.
  5. Mieten Sie in der Zwischenzeit eine Wohnung oder ein Haus.

Die Krise in Australien hat gerade erst eingesetzt. Gehen Sie von einem sich mindestens über fünf Jahren hinziehenden Rückgang aus. Als Bezugspunkt empfiehlt sich die amerikanische Immobilienkrise, die in diesem Sommer seit sechs Jahren andauert.

 

10. Juli 2011: Theorie eines »dauerhaft hohen Niveaus« für Australien propagiert; Immobilienhändler weigern sich, Verkaufspreise offenzulegen

Auf dem Höhepunkt jedes Booms tauchen die auf steigende Kurse spekulierenden Clowns aus der Versenkung auf und verkünden die Theorie, das »dauerhaft hohe Niveau« der Preise werde nicht einbrechen.

Dieser Theorie schloss sich auch die Herald Sun an. Allerdings konnte man das dem betreffenden Artikel nicht so leicht entnehmen, trug er doch die Überschrift »Schmerzvolles Jahrzehnt für Melbournes Immobilienmarkt«.

 

4. August 2011: 85 australische Bauunternehmen melden innerhalb eines Monats Konkurs an; es wäre Wahnsinn, jetzt ein Haus in Australien zu kaufen

Der Zusammenbruch des australischen Bau- und Wohnungssektors schlägt voll durch: 85 australische Bauunternehmen melden innerhalb eines Monats Konkurs an.

 

Verunsicherung? Welche Verunsicherung?

Peter Jones vom Industrieverband Master Builder Australia macht »Verunsicherung« für die Misere verantwortlich.

Es steht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit fest, dass die australische Immobilienblase dabei ist zu platzen. Ebenso sicher ist, dass weder die australische Zentralbank RBA noch irgendeiner der Bauherren oder Bauunternehmer etwas dagegen unternehmen können.

 

Es wäre Wahnsinn, jetzt in Australien ein Haus zu kaufen

Wenn Sie in Australien leben und beabsichtigen, ein Haus zu kaufen, müssen Sie einen wichtigen Gedanken, der sich in einem Satz zusammenfassen lässt, berücksichtigen: Bei den derzeitigen Preisen ist es immer noch Wahnsinn, ein Haus zu erwerben.

Die ganze Angelegenheit ist auch deshalb so tragisch, weil die Australier ausreichend gewarnt waren. Sie hätten sich nur über die amerikanischen Immobilienkrise informieren müssen. Aber jemandem, der überzeugt ist, »die Lage hier ist grundsätzlich anders«, kann man nichts erklären.

Australische  Hausbesitzer müssen nun feststellen, dass ihnen ihr Haus gar nicht gehört. Stattdessen gehören sie dem Haus.

 

 


 

 

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