Donnerstag, 8. Dezember 2016
23.08.2010
 
 

Rebellion der Hausbesitzer in den USA: Sind 62 Millionen Eigenheime möglicherweise vor Zwangsvollstreckungen geschützt?

System

Mehr als 62 Millionen Hypotheken werden zurzeit nominell von MERS gehalten, einem von den Hypothekenbanken zur Erleichterung ihrer Geschäfte erfundenen elektronischen Registrierungssystem. Ein Gericht in Kalifornien ist jüngst dem Beispiel bahnbrechender Urteile in anderen Gerichtsbezirken gefolgt und hat entschieden, dass es dieses elektronische Verfahren für die Banken unmöglich macht, ihren Besitzanspruch einer Liegenschaft nachzuweisen – und sie deshalb eine mit einer Hypothek belastete Immobilie nicht zwangsvollstrecken lassen können. In logischer Konsequenz könnte dies bedeuten, dass 62 Millionen Eigenheime vor der Zwangsvollstreckung geschützt sind.

Zu Wertpapieren gebündelte Hypotheken waren auf dem Höhepunkt der Finanzblase, die im Crash von 2008 endete, eine bevorzugte Investition für Spekulanten. Die Wertpapiere wechselten häufig den Besitzer; die Unternehmen, an die nun die Zahlungen für die Hypotheken gingen, waren oft genug nicht mehr dieselben, die das entsprechende Darlehen ursprünglich vereinbart hatten. Kernstück dieser Trennung war das Unternehmen MERS (Mortgage Electronic Registration System – Elektronisches Hypotheken-Registrierungssystem), ein Unternehmen, das für die Kreditgeber als eingetragener Hypothekengläubiger fungiert, sodass Liegenschaften schnell den Besitzer wechseln können, ohne dass jede einzelne Übertragung eingetragen werden muss.

MERS war ein bequemes Instrument für die Hypothekenbranche, doch inzwischen stellen Gerichte bezüglich der Frage, wer eigentlich Eigentümer einer Hypothek ist, die Wirkung dieses Akrobatikakts infrage. Um einen Besitz zwangsvollstrecken zu lassen, muss der Kläger den lückenlosen Eigentumsnachweis erbringen können, um seine Klageberechtigung nachzuweisen. Doch MERS hat eingeräumt – und Fälle in der jüngsten Zeit sind entsprechend entschieden worden –, lediglich »Begünstigter« zu sein, d.h. eine juristische Person, die von dem tatsächlichen Eigentümer lediglich dazu eingesetzt wurde, Übertragungen einfacher zu machen. In Gerichtsurteilen aus jüngster Zeit wird betont, dass dies keinen rein prozeduralen, sondern einen materiellen Fehler darstellt, aufgrund dessen ein Kläger nicht zur Zwangsvollstreckung berechtigt sein kann.

Das heißt aber, dass Opfer von räuberischer Kreditvergabe womöglich reihenweise ihre Häuser schuldenfrei wieder in Besitz nehmen können – und die Finanzindustrie ins eigene Schwert gestürzt wäre.

 

Präzedenzfall Kalifornien

 

Das jüngste dementsprechende Gerichtsurteil erging am 20. Mai 2010 in Kalifornien im Konkursverfahren »In Sachen Walker«, AZ 10-21656-E-11. Das Gericht entschied, MERS sei nicht zur Zwangsvollstreckung berechtigt, weil es sich lediglich um eine juristische Person handele; infolgedessen könne die Klägerin, die Citibank, ihre Forderung nicht beitreiben. In der Urteilsbegründung des Richters heißt es:

»Da nicht nachgewiesen werden konnte, dass MERS tatsächlich Eigentümerin der zugrundeliegenden Schuldverschreibung ist, und eingedenk der Entscheidungen anderer Gerichte, wonach MERS nicht Eigentümerin der zugrundeliegenden Schuldverschreibung ist, kommt das Gericht zu der Überzeugung, dass MERS über keinen Anspruch verfügte, den es der Citibank übertragen konnte. Da MERS nicht Eigentümerin der zugrundeliegenden Schuldverschreibung ist, konnte sie den wirtschaftlichen Nutzen der Hypothek nicht auf Dritte übertragen. Jeder Versuch, den wirtschaftlichen Nutzen einer Hypothek zu übertragen, ohne Eigentümer der ursprünglichen Schuldverschreibung zu sein, ist nach kalifornischem Recht hinfällig.«

Der Richter berief sich auf die Verfahren »In Sachen Vargas« (Konkursgericht von Kalifornien), »Landmark gegen Kesler« (Oberster Gerichtshof von Kansas), »LaSalle Bank gegen Lamy« (ein Verfahren in New York) und »In Sachen Zwangsvollstreckungsfälle« (das »Boyko«-Urteil eines Bundesgerichts in Ohio). Das Gericht kam zu dem Schluss:

»Da die Citibank als Antragstellerin nicht nachweisen kann, dass sie im Besitz der durch die Hypothek besicherten Schuldverschreibung war, kann die Citibank in diesem Fall keinen Anspruch auf Zahlung geltend machen.«

Welch weitreichende Bedeutung dieser Fall für Zwangsvollstreckungen in Kalifornien haben könnte, beschreibt der Rechtsanwalt Jeff Barnes:

»Diese Urteilsbegründung […] liefert die rechtliche Grundlage, um Einspruch gegen jede Zwangsvollstreckung in Kalifornien einzulegen, die auf der Grundlage einer Abtretung an MERS beantragt wird; sowie jegliche Abtretung der Hypothek an MERS oder Schuldverschreibung an Dritte zum Zwecke der Vollstreckung für nichtig erklären zu lassen. Auf Grundlage dieses Urteils sollte ein Kreditnehmer nicht nur eine einstweilige Verfügung gegen den Verkauf durch einen Treuhänder erwirken können, sondern auch eine einstweilige Verfügung, durch welche ein Verkauf ausgesetzt werden muss, solange ein von dem Kreditnehmer angestrengtes Verfahren gegen eine Zwangsvollstreckung auf der Grundlage einer Abtretung an MERS anhängig ist.«

Das Urteil ist zwar für die Gerichte in anderen Gerichtsbezirken nicht bindend, könnte dort jedoch als überzeugender Präzedenzfall betrachtet werden, denn zum einen bezog sich das Gericht auf nicht konkursbezogene Fälle im Zusammenhang mit MERS‘ mangelnder Befugnis, und zum anderen folgt das Urteil früheren Entscheidungen von Konkursgerichten in Idaho und Nevada in derselben Frage.

 

Die mögliche Bedeutung für Hausbesitzer

 

In früheren Verfahren war zur Sprache gekommen, dass MERS keine Schuldverschreibung oder eine Übertragungsurkunde vorlegen konnte, die eine Klageberechtigung begründet hätten, doch die meisten Gerichte betrachteten dies nur als Verfahrensmangel und sehen zumeist auch jetzt noch darüber hinweg, dass MERS formell gar nicht klageberechtigt ist. In jüngster Zeit jedoch wird in Prozessen einer ersteren Frage nachgegangen. Wenn MERS nicht der Rechteinhaber für Liegenschaften ist, die in ihrem Namen geführt werden, dann ist die Rechtekette unterbrochen, es kann sogar sein, dass niemand zu einer Klage berechtigt ist. Im Prozess »MERS gegen Ministerium für Bankwesen und Finanzen von Nebraska« hat MERS betont, kein einklagbares Eigentumsrecht zu besitzen, und das Gericht schloss sich dieser Ansicht an.

In einem im August 2010 in Mother Jones erschienenen Artikel zum Thema »Fannies und Freddies Zwangsvollstreckungsbarone« wird die weit verbreitete Praxis der »Zwangsvollstreckungsmühle« angeprangert, bei der Übertragungen rückwirkend eingetragen werden, nachdem die Zwangsvollstreckung beantragt worden ist. Das ist nicht nur Meineid – eine strafbare Handlung –, sondern es heißt, dass es nichts zu übertragen gibt, wenn MERS nie Träger der Eigentumsurkunde war. Die zahlungsunfähigen Hauseigentümer könnten frei von Rechten Dritter aus der Sache herauskommen.

In Jacksonville im Bundesstaat Florida führt April Charney, eine Anwältin der Rechtshilfe, ständig das Argument der fehlenden Schuldverschreibung ins Feld, seit sie 2004 auf diesen Schwachpunkt auf der Seite der Kreditgeber aufmerksam geworden war. Wie sie selbst sagt, lebt fünf Jahre später mancher Hausbesitzer, dem sie geholfen hat, noch immer in seinem Haus. In der Huffington Post erschien ein Artikel zum Thema »Die Bewegung ›Legt die Schuldverschreibung vor‹ hilft, Zwangsvollstreckungen hinauszuzögern«, in dem es heißt:

»Aufgrund des fehlenden Eigentumsnachweises strengt Charney jetzt vermehrt entsprechende Klagen an (quiet title actions) in der Hoffnung, dass ihre Klienten dadurch den vollen Anspruch auf ihre Häuser erhalten (mit einer quiet title action wird der Besitz gegen alle anderen Ansprüche abgesichert). Charney hat nach eigenen Angaben Tausenden Hausbesitzern geholfen, eine Zwangsvollstreckung hinauszuzögern oder sogar zu verhindern; sie hat Tausende Anwälte im ganzen Land darin geschult, Hausbesitzer zu schützen und vor Gericht zu kämpfen.«

 

Anklagen?

 

In anderen Prozessen geht es nicht nur um die Frage der Anspruchsberechtigung, sondern um den Vorwurf einer Straftat. Am 26. Juli 2010 wurde in Florida eine Sammelklage gegen MERS und eine verbundene Rechtsanwaltskanzlei wegen sogenannten Postbetrugs und gewissenloser Geschäftemacherei (racketeering) eingereicht. Den Beschuldigten wird vorgeworfen, »MERS als Mittel [einzusetzen], das Rechtsverfahren zum Schaden der Kreditnehmer zu sabotieren«. »Um dieses Komplott aufrechtzuerhalten, wurde und wird MERS so eingesetzt, dass ein durchschnittlicher Verbraucher, ja selbst ein Jurist, niemals feststellen kann, wer oder was letztendlich die Zahlungen für die Hypothek erhält.« Das Komplott beruhe auf dem »Mittel MERS und der Fähigkeit, jede dadurch nötige ›Abtretung‹ zu schaffen«. Und schließlich hätten »die Beschuldigten kriminelle Geschäftemacherei betrieben, insbesondere die ›betrügerische Nutzung der Post und elektronischer Übermittlungswege‹ und seien damit […] an einer Straftat beteiligt gewesen, die den Handel zwischen den Bundesstaaten betrifft«.

Örtliche Verwaltungen, denen die Gebühren für die Registrierung entgehen, könnten ebenfalls einschreiten, zumindest in der Form, dass Vertreter in ihrem Namen als Kläger auftreten. Mit sogenannten Klagen qui tam kann in den USA eine Privatperson oder ein »Whistleblower«, d.h. ein Informant, im Namen des Staates ein Verfahren wegen aktuellen oder früher begangenen Betrugs gegen den Staat anstrengen. In der am 10. Mai 2010 eingereichten Klage »State of California ex rel. (im Namen von) Barret R. Bates« klagte der Kläger qui tam im Namen einer Reihe örtlicher Verwaltungen in Florida gegen MERS und mehrere Kreditgeber, darunter die Bank of America, JPMorgan Chase und Wells Fargo, wegen des Vorwurfs, »unrechtmäßigerweise die Registrierungsbestimmungen umgangen zu haben; die Kreditnehmer ihres Rechts auf Kenntnis des Eigentümers der Schuldverschreibung beraubt zu haben […], und falsche Dokumente einzureichen, um außergerichtliche Zwangsvollstreckungen zu initiieren und zu verfolgen, sowie Gebühren an die Kreise und Städte, in denen sich die Immobilie befindet, zu mindern oder zu umgehen«. Wie es in der Klage heißt, behauptet »MERS, mindestens 2,4 Milliarden Dollar an Registrierungskosten eingespart zu haben«, was bedeutet, dass sie dazu beigetragen hat, Milliarden Dollar an Gebühren zu umgehen, die den örtlichen Verwaltungen rechtmäßig zustehen. Der Kläger klagt wegen dreifacher Schädigung, wegen Ausfall der Registrierungsgebühren in den letzten zehn Jahren und verlangt zivilrechtliche Strafen zwischen 5.000 und 10.000 Dollar für jede nicht oder in nicht ausreichender Höhe erfolgte Gebührenzahlung sowie für jedes in diesem Zeitraum eingereichte falsche Dokument – potenziell eine gewaltige Summe. Ähnliche Verfahren sind von denselben Klägern qui tam in Nevada und Tennessee angestrengt worden.

 

Durch das eigene Schwert: MERS' Rolle in der Finanzkrise

 

Laut ihrer eigenen Website ist MERS »ein innovativer Prozess, welcher das Verfahren vereinfacht, mit dem Besitz und die sogenannten Servicing Rights erstellt, veräußert und zurückverfolgt werden. Dank MERS, das von der Finanzindustrie eingerichtet wurde, braucht eine Übertragung beim Handel mit Hypotheken auf Wohn- und Gewerbeimmobilien nicht mehr vorbereitet und eingetragen zu werden.« Karl Denninger sagt es deutlicher: »MERS erklärt auf der eigenen Webseite, dass es dazu dient, Übertragungen zu umgehen und Angaben über Besitzer zu vermeiden.«

MERS wurde Anfang der 1990er-Jahre von mehreren Finanzinstituten, darunter die Bank of America, Countrywide, Fannie Mae und Freddie Mac, eingerichtet, angeblich um es möglich zu machen, für die Verbraucher die Kosten für die Hypotheken zu senken. Dazu ist es nicht gekommen, was MERS hingegen möglich gemacht hat, war die Verbriefung und das Hin- und Herschieben von Hypotheken hinter dem Schleier der Anonymität. Dadurch wurden nicht nur örtliche Verwaltungen um die Gebühren für die Registrierung betrogen, sondern auch der Zweck der gesetzlichen Vorschriften für die Registrierung umgangen, mit denen gewährleistet werden sollte, dass ein Käufer ein Objekt erwarb, das nicht von Eigentumsansprüchen Dritter belastet war. Doch damit nicht genug. MERS hat die regelrechte Explosion räuberischer Kreditvergabe möglich gemacht, bei denen die Kreditgeber nicht haftbar gemacht werden konnten, da sie nicht zu identifizieren waren, weder durch die geplünderten Kreditnehmer noch durch Investoren, die sich zum Kauf von wertlosen Hypotheken hatten überreden lassen. In der Sammelklage »Lopez gegen Executive Trustee Services u.a.« heißt es:

»Vor MERS hätten Hypotheken ohne Verkehrswert […] weder mit Gewinn verkauft noch besichert und als hypothekenbesicherte Wertpapiere verkauft werden können. Vor MERS hätten die beklagten Banken und die AIG den Regulierungsbehörden das hohe Verlustrisiko dieser Papiere – aufgrund des räuberischen Zustandekommens der Eigenheimhypotheken und des betrügerischen Wiederverkaufs sowie der Verbriefung der anderweitig unverkäuflichen Kredite – nicht verheimlichen können. Vor MERS konnte jeder Zahlungsempfänger einer Hypothek, die auf einem Grundstück in den Vereinigten Staaten und im Bundesstaat Nevada lastete, durch Einsicht in die Unterlagen des Registeramts, die Auskunft über den Eigentümer des Grundstücks geben, ermittelt werden.

[...]

Nach MERS […] wurden die Servicing Rights [dabei geht es um Verträge über Gebühren, die die Institute für Dienstleistungen rund um die Hypothek erheben] nach der Kreditvergabe einer Körperschaft übertragen, die so groß ist, dass die Kommunikation mit dem Zahlenden schwierig, wenn nicht gar unmöglich wurde […] Der Dienstleister war nur an einem interessiert – nämlich, mit der Zwangsvollstreckung des Eigenheims des Kreditnehmers Gewinn zu machen –, sodass der gesamte räuberische Zyklus von Entstehung, Weiterverkauf und Verbriefung eines neuerlichen räuberischen Kredits wieder von vorn beginnen konnte. Das ist das Erbe von MERS, das gesamte Komplott basierte auf der betrügerischen Bestimmung von MERS als ›Zahlungsempfänger‹ für Millionen Hypotheken in Nevada und anderen Bundesstaaten.«

 

Den Geldbaum der Banker fällen

 

Wenn Gerichte, die der Flut von Zwangsvollstreckungen kaum noch Herr werden, sich diese Sicht zu eigen machen, könnte dies dazu führen, dass Millionen bedrängter Hausbesitzer nicht mehr die Banken im Nacken sitzen hätten und dass Millionen von Häusern nicht mehr in den Banken geführt werden, die zu groß sind, um unterzugehen. Ohne diese Aktiva könnten die Banken erneut vom Bankrott bedroht sein. Der Rechtsanwalt Sean Olender schrieb nach dem Boyko-Urteil im San Francisco Chronicle:

»Die tickende Zeitbombe des amerikanischen Bankensystems liegt nicht in der Neufestsetzung der Zinssätze der Subprime-Hypotheken. Das wirkliche Problem liegt darin, dass es den Investoren von Hypothekenanleihen vertraglich nicht möglich ist, die Banken den Rückkauf der Anleihen zum Nennwert zu verpflichten, wenn diese Anleihen auf betrügerische Weise zustande gekommen wären.

[...]

Im Vergleich zu den fraglichen Anleihen nimmt sich das gesamte verfügbare Kapital der größten US-Banken zusammengenommen verschwindend klein aus. Von Investoren angestrengte Prozesse könnten zu so großen Haftungsforderungen führen, dass selbst die größten US-Banken einbrechen könnten.«

Die Verstaatlichung dieser Großbanken könnte der nächste Schritt sein – ein Schritt, der nach Ansicht einiger Kommentatoren von vornherein hätte unternommen werden sollen. Als das schwedische Bankensystem in den 1990er-Jahren infolge einer Immobilienblase zusammenbrach, hat sich die Verstaatlichung der Banken als sehr nützlich für das Land erwiesen.

Die meisten schwedischen Banken wurden reprivatisiert, nachdem sie wieder auf die Beine gekommen waren; es könnte jedoch auch geraten sein, einige Banken nach dem Vorbild der Commonwealth Bank of Australia langfristig als Banken in öffentlichem Besitz weiter zu betreiben. Diese hatte fast das gesamte 20. Jahrhundert hindurch als »Bank des Volkes« fungiert, indem sie über Zweigstellen im ganzen Land Verbrauchern und Unternehmern niedrig verzinste Kredite gewährt hatte.

Angesichts der gestärkten Position der Wall Street nach dem Bailout von 2008 und dem halbherzigen Reformgesetz von 2010 sind die USA derzeit weit von der Verstaatlichung ihrer Megabanken entfernt. Doch eine energische Bewegung von Hausbesitzern, die entschlossen ist, die räuberische Maske namens MERS herunterzureißen, könnte den Umschwung bringen. Die Gerichte werden wahrscheinlich 62 Millionen Hausbesitzer nicht ungeschoren davonkommen lassen, doch der durch MERS entstandene fehlende Eigentumsnachweis könnte diesen am Verhandlungstisch bedeutenden neuen Spielraum verschaffen.

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