Tuesday, 26. July 2016
10.04.2015
 
 

Sieben Gründe, weshalb Immobilieneigentümer auf einem Pulverfass sitzen

Michael Brückner

Nie war es günstiger, Immobilieneigentum zu erwerben. Die durchschnittlichen Zinsen für ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung sanken im vergangenen Jahr von 2,70 auf 1,70 Prozent. Geld gibt es also zu Schnäppchenpreisen, seit Mario Draghi die Märkte mit Liquidität flutet. Gleichzeitig steigen aber auch die Risiken für Immobilieneigentümer und solche, die es werden wollen. Hier die sieben gefährlichsten Pulverfässer:

 

1. Falle: Überschuldung durch hohe Objektpreise

 

Selbst erfahrene Branchenprofis sind von der Preisexplosion auf dem deutschen Immobilienmarkt überrascht. In manchen Großstädten sind Eigentumswohnungen für Normalverdiener kaum noch seriös finanzierbar. Nach einer Marktstudie des Maklers Grossmann & Berger stiegen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen in Hamburg allein im vergangenen Jahr um atemberaubende 16 Prozent.

Gründe hierfür sind neben der starken Nachfrage dank der lockeren Geldpolitik die Verteuerung der immer knapper werdenden Grundstücke sowie die zunehmenden energetischen Auflagen.

 

Hinzu kommt die drastische Erhöhung der Grunderwerbsteuer durch viele Bundesländer. Früher galt bundesweit ein einheitlicher Steuersatz von 3,5 Prozent des Objektpreises. Heute zahlen Immobilien-Erwerber in Schleswig-Holstein, NRW und im Saarland sage und schreibe 6,5 Prozent.

 

Die meisten potenziellen Käufer schauen jedoch nicht auf den Preis, sondern auf die daraus resultierende monatliche Belastung. Und die bleibt wegen der extrem geringen Zinsen überschaubar. Erst wenn in zehn oder 15 Jahren die Anschlussfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen fällig wird, dürften viele Immobilien-Eigentümer erkennen, auf welchem Schulden-Pulverfass sie sitzen. Dann nämlich wird die monatliche Belastung drastisch steigen.

 

2. Falle: Kaum ein anderes Investment unterliegt einer so engmaschigen staatlichen Kontrolle wie Immobilien

 

Gleichzeitig sind sie dauerhaft an ihren Standort gebunden – eben immobil, was sie zum Objekt der Begierde für staatliche Abzock-Attacken macht. Das spüren viele Immobilieneigentümer derzeit bei der Grundsteuer, die viele Kommunen als lukrative Einnahmequelle entdeckt haben und daher kräftig an dieser Steuerschraube drehen. Und zwar keineswegs nur in den Großstädten.

 

In Nauheim, einer kleinen Gemeinde im hessischen Kreis Groß-Gerau, wurde im vergangenen Jahr der Grundsteuerhebesatz von 320 auf 960 erhöht. Betroffene berichten, statt 250 Euro müssten sie nun pro Jahr 750 Euro Grundsteuer zahlen.

 

Jede zweite Kommune in NRW hat eine Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes bereits beschlossen oder steht kurz davor. Die kleine Gemeinde Bergneustadt etwa könnte schon bald einen neuen Rekord aufstellen und den Hebesatz auf über 1000 hieven.

 

Was sagt uns das? Es sagt uns, dass der Staat mit Vorliebe bei den Immobilieneigentümern zugreift, wenn er Geld braucht. »Im Gegensatz zu Unternehmen können Grundstücke nicht einfach weglaufen«, bringt es Joachim Papendick, Chef des hessischen Steuerzahlerbundes, auf den Punkt. Wenn der Bund zum Beispiel mehr Einnahmen zur angeblich alternativlosen Euro-Rettung braucht, dürfte er sich zuerst an die Immobilieneigentümer wenden.

 

3. Falle: Schon heute drangsaliert der Staat im Zusammenhang mit der Klima-Hysterie die Bürger mit energetischen Zwangssanierungen


Viele Immobilieneigentümer stehen vor einem finanziellen Kraftakt und müssen neue Kredite aufnehmen, um etwa fragwürdige Dämmungsmaßnahmen vornehmen zu lassen. Darüber hinaus schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor, dass Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Januar 1985 installiert wurden, ab 2015 in Gebäuden nicht mehr betrieben werden dürfen. Ansonsten droht ein Bußgeld von bis zu 50 000 Euro.

 

4. Falle: Noch nie wurde auf deutschen Baustellen soviel gepfuscht wie heute

 

Allein zwischen 2009 und 2013 hat sich die Zahl der Versicherungsfälle infolge von Pfusch am Bau verdoppelt. Die durchschnittlichen Schadenskosten machten nach einer Analyse des Bauherren-Schutzbundes (BSB) 2002 noch rund 33 000 Euro aus, im Jahr 2013 aber bereits 67 000 Euro – bei weiter steigender Tendenz. »Die Bauqualität in Deutschland muss besser werden, so kann es definitiv nicht weitergehen«, sagt Heike Böhmer, Direktorin des Instituts für Bauforschung in Hannover.

 

Einer der Hauptgründe für Pfusch am Bau ist neben dem weitverbreiteten Preis- und Zeitdruck vor allem die Tatsache, dass aufgrund des Baubooms heimische Handwerker oft monatelang ausgebucht sind. Zum Einsatz kommen zunehmend ausländische Kräfte, für die hiesige Bauvorschriften gleichsam »spanische Dörfer« sind.

 

5. Falle: Günstiges Wohnen im Ruhestand? Von wegen

 

Der Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie wird in der Regel als Form der privaten Altersvorsorge gepriesen. Wer in den Ruhestand geht, habe sein Haus oder seine Wohnung abbezahlt und spare fortan Miete und Schuldendienst, heißt es. Angesichts der häufig schlechten Bauqualität fallen dann aber teure Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen an.

 

Experten schätzen, dass man sogar bei Objekten, die zwischen 1980 und 1990 gebaut wurden, mit Sanierungskosten von mindestens 20 Prozent des Objektpreises rechnen muss, die entweder schon angefallen sind oder bald anfallen werden.

 

Längerfristig könnten auf die Immobilieneigentümer noch viel gravierendere Probleme zukommen: Um die Klimaziele der Bundesregierung bis zum Jahr 2050 umzusetzen, drohen den Immobilieneigentümern Sanierungskosten bis zu 2,1 Billionen Euro, warnte das Fraunhofer-Institut für Bauphysik schon Mitte 2013.

 

6. Falle: Zunehmende Bürokratie für Vermieter

 

Es war die Einlösung eines Wahlversprechens, als vor Kurzem die so genannte Mietpreisbremse eingeführt wurde. Wohnraum soll bezahlbarer werden, lautete die Botschaft. Doch auch hier gilt: Gut gemeint ist oft das Gegenteil von gut.

 

Für private Eigentümer, die immerhin rund zwei Drittel des gesamten Mietwohnungsangebots stellen, bedeutet die Mietpreisbremse zunächst einmal mehr Bürokratie und Unsicherheit. Oft dürfte schon die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete, die als Grundlage für die Mietpreisbremse gilt, umstritten sein. Denn die kommunalen Mietspiegel geben häufig keine präzise Auskunft.

 

7. Falle: Zugriff im Pflegefall

 

Verwandte in gerader Linie, zum Beispiel Eltern und Kinder, sind gesetzlich verpflichtet, einander zu unterhalten. Dafür müssen sie auch ihr Vermögen einsetzen, und zwar einschließlich des Immobilienvermögens. Der Bundesgerichtshof hat in einem Beschluss im Jahr 2013 zwar klargestellt, dass es Grenzen für die Unterhaltspflicht gibt (AZ: XII ZB 269/12), wenn ein Elternteil zum Pflegefall wird und das eigene Einkommen sowie die Versicherung nicht ausreichen. Ausgenommen von der Berechnung des Leistungsvermögens sind zum Beispiel »angemessene und selbstgenutzte Immobilien« der Kinder. Vermietete Objekte oder größere selbstgenutzte Immobilien können hingegen sehr wohl bei der Berechnung der Unterhaltspflicht berücksichtigt werden.

 

 

 

 

 

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Leser-Kommentare (46) zu diesem Artikel

29.04.2015 | 13:35

Der Summsemann

In NRW wird nicht nur gerade heftig an der Grundsteuerschraube gedreht, auf die Immobilienbesitzer kommt auch noch ein Kanal-TÜV zu! Es geht um die Verschmutzung des Grundwassers, die unseren Damen und Herren Politikern so am Herzen liegt, deshalb hat man ja auch gerade Fracking zugestimmt. Von den ganzen Pestiziden, welche die Landwirte versprühen mal abgesehen! Dann wird sicher noch der Energiepass für Häuser kommen, wo die Menschen sich ihre Gebäude mit allerlei Umweltschrott...

In NRW wird nicht nur gerade heftig an der Grundsteuerschraube gedreht, auf die Immobilienbesitzer kommt auch noch ein Kanal-TÜV zu! Es geht um die Verschmutzung des Grundwassers, die unseren Damen und Herren Politikern so am Herzen liegt, deshalb hat man ja auch gerade Fracking zugestimmt. Von den ganzen Pestiziden, welche die Landwirte versprühen mal abgesehen! Dann wird sicher noch der Energiepass für Häuser kommen, wo die Menschen sich ihre Gebäude mit allerlei Umweltschrott einpacken lassen müssen, der irgendwann - wenn die Häuser dann anfangen zu schimmeln - wieder kostenintensiv entsorgt werden muss! Hier wird Krieg gegen die arbeitende Bevölkerung und Steuerzahler geführt, es ist einfach nur noch ein Trauerspiel!


29.04.2015 | 13:22

Der Summsemann

@ Verwitterter Beamter, schon pensioniert "In meinem Kartoffelkeller habe ich noch ein Plätzchen für einen EU-Gegner frei. Das Loch habe ich schon ausgehoben. " Dann legen Sie sich doch endlich rein, so müssen Sie der arbeitenden Bevölkerung nicht weiter auf der Tasche liegen!


15.04.2015 | 00:27

sylvia

hallo, ist nur schade das die imobilien nicht uns gehören sondern den USA. wir sind immer noch besetzt, uns gehört nicht mal die kleidung. sogar das auto wo wir fahren gehört nicht uns, das steht im fahrzeugbrief, in der mitte. genauer wortlaut, "der INHABER der zulassungsbescheiniung wird nicht als EIGENTÜMER des fahrzeugs ausgewiesen"


13.04.2015 | 14:14

Karen

Kann den Artikel nicht nachvollziehen. Als würde man als Nicht-Eigentümer umsonst wohnen! Fast alles kann auf den Mieter abgewälzt werden, sodass das Horrorszenario Mieter genauso trifft.


12.04.2015 | 08:44

T.Rex

Prognose: Wieso "Schwarzseherei"? Ich bin mir sicher, dass sich Immobilieneigentümer noch sehr warm anziehen müssen. Wollte man nicht schon Asylbewerber in Immobilien unterbringen und das ohne die Eigentümer zu fragen? Wenn ständig davon gefaselt wird, dass man Häsuer und Grundstücke enteignet, dass man Asylbewerber auch zwangseinweist, dann ist es wohl nicht so abwegig, dass das nicht eines Tages auch gemacht wird. Nur: So viele Häuser und Grundstücke wird es in...

Prognose: Wieso "Schwarzseherei"? Ich bin mir sicher, dass sich Immobilieneigentümer noch sehr warm anziehen müssen. Wollte man nicht schon Asylbewerber in Immobilien unterbringen und das ohne die Eigentümer zu fragen? Wenn ständig davon gefaselt wird, dass man Häsuer und Grundstücke enteignet, dass man Asylbewerber auch zwangseinweist, dann ist es wohl nicht so abwegig, dass das nicht eines Tages auch gemacht wird. Nur: So viele Häuser und Grundstücke wird es in unserem kleinen schon überbevölkerten Land gar nicht geben, wie für Neger und Muslime gebraucht wird.


11.04.2015 | 22:53

Prognose

Solange die Demographiebremse durch Asylanten nicht wirsam ist und wird, ist Ihr Bericht Schwarzseherei.

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